26octobre2014

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Urbanisme

Les différentes autorisations et occupations du sol

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU), document de planification urbaine fixe les règles à respecter dans chacune de ses zones.
Ces règles sont complétées par toutes sortes de dispositions législatives et réglementaires qui imposent aux utilisateurs du sol diverses prescriptions.
Mais ces dispositions n’ont de raison d’être que si leur respect est contrôlé. Ce contrôle se manifeste déjà par l’exigence des autorisations préalables dont la plus connue est le permis de construire.

1 - Les dispositions communes
2 - le tableau des formalités préalables
3 - La composition des dossiers
4 - Le dépôt et l’instruction des demandes de permis et des déclarations
5 - La décision
6 - L’achèvement et le contrôle des travaux 
7 - Recours et retrait des dossiers
8 - Le certificat d'urbanisme
9 - Tous les formulaires sont disponibles sur le site : www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr


1 - Dispositions communes :

La Commune d’Epinal étant couverte par un plan local d’urbanisme, les décisions sont prises par Monsieur le Député Maire au nom de la Commune. Elles sont prises par arrêté. Les demandes d’occupations des sols sont instruites en Mairie par le service urbanisme sauf les demandes qui restent de la compétence de l’Etat comme celles déposées par le département ou la région. 
Depuis la réforme relative aux autorisations d’urbanisme du 1er octobre 2007, les autorisations sont moins nombreuses, Ainsi, les 11 régimes d'autorisation et les 5 déclarations ont été regroupés en 3 permis: le permis de construire, le permis d'aménager et le permis de démolir et une déclaration préalable.

D’une manière générale, l’objectif poursuivi a été de faciliter l’acte de construire en diminuant le nombre d’autorisations, en améliorant les conditions d’instruction et en simplifiant le contrôle de la conformité.

2 - Les formalités préalables aux différentes utilisations et occupations du sol

Vous voulez réaliser
Spécifications des travaux
Formalités au regard du code de l’urbanisme
Code de l’urbanisme
Abattages d’arbres et coupes Dans espaces boisés classés Déclaration préalable R.421-23
Affouillement + de 100 m² de surface et profondeur > 2m Déclaration préalable R.421-23
2 hectares de surface ou + et profondeur > 2m Permis d’aménager R.421-19
Aire de jeux ou de sport + de 2hectares Permis d’aménager R.421-19
Camping Aménagement de terrain Déclaration préalable R.421-23
+ de 20 personnes ou + de 6 tentes, caravanes, résidences mobiles Permis d’aménager R.421-19
Changement de destination Avec modification de la structure porteuse ou façade Permis de construire R.421-14
Autres (y compris ceux sans travaux) Déclaration préalable R.421-17
Châssis et serres Hauteur < ou = 1,80m Aucune formalité R.421-2
Hauteur > 1,80m et < ou = 4,00m et surface < ou = 2000 m² Déclaration préalable R.421-9
Hauteur > 4,00m ou surface >2000m² Permis de construire R.421-1
Clôture Activité agricole et forestière Aucune formalité R.421-2
Instituée par délibération du conseil municipal du 20-09-2007 Déclaration préalable R.421-12
Construction Hauteur < 12m et surface < ou = 2 m² Aucune formalité R.421-2
Hauteur > 12m et surface < ou = 2 m² Surface > 2 m² et < ou = 20 m² Déclaration préalable R.421-9
Surface > 20 m² Permis de construire R.421-1 et 14
Construction ou installation temporaire Abri de chantier, installation pour manifestation commerciale…. Aucune formalité R.421-5
Construction périodique (durée de validité du PC 5 ans) Permis de construire L. 432-1
Démolition Instituée par délibération du conseil municipal du 20-09-2007 Permis de démolir R.421-27
Dépôt de véhicules Susceptible de contenir de 10 à 49 véhicules Déclaration préalable R.421-23
Susceptible de contenir au moins 50 véhicules Permis d’aménager R.421-19
Division de propriété foncière sur une période de – 10 ans (lotissement) Nombre de lots < 3 ou nombre de lots > 2 sans réalisation de voies ou espaces communs Déclaration préalable R.421-23
Nombre de lots >2 avec voies ou espaces communs Permis d’aménager R.421-19
Eolienne Hauteur du mât et de la nacelle < 12m Aucune formalité R.421-2
> 12m Permis de construire R.421-9
Exhaussement " + " de 100 m² de surface et hauteur > 2 m Déclaration préalable R.421-23
surface 2 hectares ou " + " et hauteur > 2m Permis d’aménager R.421.19
Habitation légère de loisirs Surface < ou = 35 m² dans terrain aménagé Aucune formalité R .421-2
Surface > 35 m² dans terrain aménagé Déclaration préalable R.421-9
Mobilier urbain Sur domaine public Aucune formalité R.421-2
Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment Modification du volume et création ou agrandissement d’une ouverture Permis de construire R.421-14
Autres Déclaration préalable R.421-17
Mur de soutènement   Aucune formalité R.421-3
Mur autre que clôture > ou = 2m Déclaration préalable R.421-9
Piscine non couverte Superficie du bassin< ou = 10m² Aucune formalité R.421-2
Si couverture Superficie du bassin ? 100m² couverture fixe ou mobile < 1,80m Déclaration préalable R.421-9
Ravalement   Déclaration préalable R.421-17
Sports ou loisirs motorisés Aménagement de terrain Permis d’aménager R.421-19
Stationnement de caravanes Hors terrain aménagé et durée > 3 mois/an Déclaration préalable R.421-23
Travaux intérieurs Sans changement de destination Aucune formalité R.421-13
Avec changement de destination Déclaration préalable R.421-17
Transformation de + de 10 m² de SHOB en SHON Déclaration préalable R.421-17
Travaux souterrains Canalisations, lignes ou câbles Aucune formalité R.421-4

 

3 - La composition des dossiers

La liste des pièces à joindre est donnée par le code de l’urbanisme, aucune autre pièce ne peut être exigée. La composition du dossier a été revue pour apporter plus de sécurité aux demandeurs mais également pour les inciter à mieux prendre en compte l’insertion des constructions dans leur environnement et dans le paysage. Les bordereaux des demandes de permis ou de la déclaration préalable joints aux formulaires des différentes demandes vous permettront de connaître dans chaque cas, toutes les pièces que vous aurez à joindre à votre dossier.

4 - le dépôt et l’instruction des demandes de permis et des déclarations

Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandés avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune soit :
- Par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées à exécuter les travaux.
- Soit en cas d’indivision par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire

Le maire affecte un numéro d’enregistrement à la demande ou à la déclaration et en délivre récépissé.
Le récépissé précise la date à laquelle un permis tacite doit intervenir ou dans le cas d’une déclaration préalable, la date à partir de laquelle les travaux peuvent être entrepris. 
Le récépissé précise aussi que dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier le demandeur sera informé si le dossier est incomplet ou/et si le délai d’instruction est majoré lorsque le projet entre dans les cas particuliers. 
Le demandeur connaît donc de manière certaine, au plus tard un mois après le dépôt du dossier, les délais dans lesquels une décision sera prise.

Le délai maximal pour compléter le dossier est de trois mois, à défaut, la demande initiale est rejetée. Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.

Le délai d’instruction de droit commun est de :

- Un mois pour les déclarations préalables
- Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes
- Trois mois pour les autres demandes de permis de construire ou pour les demandes de permis d’aménager.

Les majorations de délais :

- Le délai d’instruction de droit commune est majoré d’un mois lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévus par d’autres législations ou réglementations que le code de l’urbanisme.

- Le délai d’instruction est majoré de deux mois lorsqu’il ya lieu de consulter une commission départementale ou régionale.

- Le délai d’instruction est porté à six mois lorsqu’un permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou lorsque le permis de construire porte sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public.

- Le délai d’instruction est porté à sept mois lorsque le permis est subordonné à une autorisation d’exploitation commerciale (+ 4 mois en cas de recours).

5 - La décision

Le principe général est que le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction sauf si l’architecte des bâtiments de France pour un projet situé dans un périmètre de protection d’un immeuble classés ou inscrit au titre des monuments historiques, notifie un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions et adresse une copie de cet avis au pétitionnaire.

A noter qu’en cas de refus de permis ou d'opposition à une déclaration préalable fondés sur une opposition de l'architecte des Bâtiments de France, le demandeur peut, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision, saisir le préfet de région, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, d'un recours contre cette décision.

Le permis de construire, d’aménager ou de démolir et la décision de non opposition à une déclaration préalable sont périmés si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans. 
Il en est de même si, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.
Le permis de construire, d’aménager ou de démolir et la décision de non opposition à une déclaration préalable peut faire l’objet d’une prolongation pour une année sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives n’ont pas évolué de façon défavorable au projet.

6 - L’achèvement et le contrôle des travaux

Le pétitionnaire ou son architecte déclare sous sa responsabilité avoir réalisé les travaux conformément à l’autorisation qui lui a été délivrée.
L’administration dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de la déclaration d’achèvement de travaux pour procéder au récolement des travaux. Si elle constate qu’ils n’ont pas été réalisés conformément à l’autorisation, elle doit mettre le pétitionnaire en demeure de procéder aux travaux nécessaires pour respecter l’autorisation initiale ou de déposer une demande de permis de construire modificative ou une déclaration préalable complémentaire lorsque le projet relève de cette procédure. 
Le refus de satisfaire cette demande peut déboucher sur une action pénale

Dans certains cas le récolement est obligatoire, à savoir :

- Les travaux sur les établissements recevant du public

- Les travaux sur les immeubles réalisés dans secteur couvert par le plan de prévention des risques d’inondation.

- Les travaux concernant un immeuble inscrit au titre des monuments historiques

Dans ce cas l’administration dispose d’un délai de 5 mois pour procéder au récolement.

Le bénéficiaire de l’autorisation peut toujours demander la délivrance d’une attestation certifiant que la conformité des travaux au permis ou à la déclaration n’a pas été contestée.

Par ailleurs, la déclaration d’achèvement de travaux peut devoir être accompagnée d’une attestation du respect des normes parasismiques et d’un document attestant de la prise en compte des règles d’accessibilité.

7 - Recours et retrait des décisions

Le Maire doit afficher un extrait du permis ou de la décision de non opposition à une déclaration dans les 8 jours de sa délivrance. Cette obligation est toutefois sans influence sur le point de délai de recours des tiers.
Le point de départ du délai de recours des tiers est de deux mois à compter de l’affichage sur le terrain. Le bénéficiaire de l’autorisation a donc la maîtrise du point de départ du délai.

Aucun retrait d’une décision de non opposition à une déclaration préalable n’est possible. Pour les permis illégaux, leur retrait n’est possible que dans le délai de trois mois suivant la date à laquelle ils sont intervenus, que ces permis soient tacites ou exprès.
Le retrait reste possible à tout moment dans le cas où il est demandé par son bénéficiaire.

Attention, le permis est une décision administrative délivrée sous réserve du droit des tiers. Il ne vérifie pas si le projet respecte les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par une disposition du droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

8 - Le certificat d’urbanisme

La complexité des règles d’urbanisme a rendu indispensable l’information particulière des intéressés. Les intéressés interrogent l’administration sur les règles en vigueur et celle-ci répond par la délivrance d’un document appelé certificat d’urbanisme.

La validité du certificat d’urbanisme est de dix-huit mois à compter de sa délivrance. En fait, pendant cette durée ce sont les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations ainsi que les limitations administratives au droit de propriété qui sont stabilisés.

Il existe deux types de certificats d’urbanisme, le certificat d’urbanisme ordinaire et le certificat détaillé.

Le certificat d’urbanisme ordinaire :

Ce certificat d’urbanisme indique la zone du plan local d’urbanisme et comporte l’énoncé des règles d’urbanisme applicables à la parcelle. Il mentionne également les servitudes d’utilité publique, la liste des taxes et participations d’urbanisme. Ce certificat n’indique pas l’état des équipements publics existants ou prévus. Il est déposé en deux exemplaires, son délai d’instruction est de 1 mois.

Le certificat d’urbanisme détaillé :

Ce certificat impose que la demande indique la nature de l’opération envisagée, ainsi que la localisation et la destination des bâtiments projetés. Cette description permet à l’administration de répondre à la possibilité de réaliser le projet. Il est déposé en quatre exemplaires, son délai d’instruction est de deux mois.

Le défaut de délivrance du certificat d’urbanisme dans les délais fixés vaut certificat d’urbanisme tacite.

Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Le certificat d’urbanisme peut être prorogé pour une année si la demande est présentée deux mois avant l’expiration du délai de validité.

9 - les formulaires à télécharger

Tous les formulaires sont disponibles sur le site : www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr